La ricetta per la ripresa è aumentare la professionalità di Asset Manager, Property Manager e Facility Manager
Il Facility Management è una disciplina aziendale che tratta la gestione degli immobili da un punto di vista ben specifico, considerando l’edificio non in termini di produzione di reddito o plusvalenze, bensì come il contenitore delle attività dell’azienda. Il mercato del Facility Managememt comprende, di conseguenza, tutte quelle prestazioni relative ad attività che non rientrano nel core business di un’azienda, ma sono necessarie al suo funzionamento: la manutenzione degli impianti installati negli immobili, delle loro strutture edili e delle loro pertinenze; la definizione e organizzazione degli spazi di lavoro; i servizi alle persone e a quelli di supporto alle attività di ufficio; e, soprattutto, la progettazione e gestione di tutte le prestazioni appena menzionate. Sulla base degli ultimi dati disponibili, il fatturato complessivo attribuibile agli operatori attivi sul mercato del Facility Management italiano è pari a 32,4 miliardi di euro, il 51% dei quali relativi ai servizi alle persone, il 34% ai servizi all’edificio e il 6% ai servizi allo spazio. L’incidenza del settore del Facility Management sul totale degli addetti dei settori industria e servizi è pari al 3,34%, mentre il valore aggiunto realizzato dal comparto, pari a 13,4 miliardi di euro, rappresenta l’1,05% del PIL.
Da più di 15 anni IFMA Italia rappresenta un punto di riferimento fondamentale per questo settore e ha tra i suoi associati tutti i più importanti protagonisti del mercato, sia dal lato della domanda che dell’offerta.
Come punto di riferimento principale per tutto il settore e dei suoi protagonisti, IFMA Italia gode di una posizione privilegiata da cui osservare il mercato del FM e coglierne gli umori e le idee dominanti. Il mercato immobiliare è da sempre uno degli argomenti che suscitano il maggior interesse all’interno del settore del FM. In fondo, per loro natura, Facility Management e Real Estate hanno entrambe nell’immobile una componente fondamentale della loro attività, anche se ognuna delle due discipline lo osserva e lo interpreta in maniera molto diversa. Malgrado ciò, i due settori sembrano stentare a instaurare un dialogo costruttivo capace di amplificare le potenzialità dei rispettivi mercati.
Una delle richieste più comuni che i Facility Manager rivolgono al settore immobiliare è quella di creare edifici adatti alle autentiche necessità del mercato. È purtroppo evenienza alquanto rara che il Facility Manager, all’atto di dover individuare una nuova sede per la propria azienda, riesca a trovare una soluzione ideale sul mercato immobiliare. Molto più spesso la loro scelta deve essere operata scegliendo la soluzione meno insoddisfacente tra una serie di edifici in molti casi inadatti ad accogliere in maniera ideale l’attività della sua organizzazione. Non si tratta di una carenza di immobili di qualità, quanto piuttosto della difficoltà di individuare quelli che davvero possano rispondere alle esigenze attuali di un’azienda dal punto di vista energetico, tecnologico, di spazio, di immagine, di budget e di location. Il mercato immobiliare, infatti, spesso costruisce non avendo bene in mente le necessità di una precisa domanda potenziale. Un problema, questo, che potrebbe essere agevolmente superato aumentando il dialogo con i Facility Manager, che rappresentano di fatto il lato della domanda nel mercato degli immobili ad uso ufficio. Sono queste figure, infatti, ad aver il compito di conoscere e interpretare le esigenze dell’azienda quando si tratta di scegliere una nuova sede; e saranno sempre loro, poi, a gestire ogni aspetto dell’immobile una volta che la loro organizzazione l’avrà occupato. Ascoltare i Facility Manager e accoglierne le richieste porterà perciò un doppio vantaggio a chi si occupa di Real Estate: attrarre in maniera decisa il lato più evoluto della domanda, quello cioè abituato a una gestione oculata ed efficiente dell’edificio, e affidare così il proprio immobile a un soggetto che nel corso degli anni saprà curarlo e valorizzarlo nel modo migliore possibile, mantenendone intatto il valore.
Se aumentare l’attenzione verso le reali esigenze delle aziende è un primo passo assolutamente necessario, ve n’è un secondo non meno importante in grado portare sicuri benefici non solo al settore immobiliare e a quello del FM, ma all’intero sistema. La crisi che ha investito l’economia mondiale, e da cui il nostro Paese fatica ancora a riprendersi compiutamente, ha messo a dura prova le capacità di reazione delle nostre aziende, fiaccate inoltre dal continuo incremento del livello di competitività dei mercati. In questo frangente particolarmente duro, i Facility Manager si sono trovati a giocare un ruolo di primo piano nel traghettare le rispettive organizzazioni fuori dalle acque agitate della crisi. Tutto ciò non ha fatto altro che rendere ancora più evidente quanto sia in realtà limitato il loro potere d’azione sul budget relativo alla gestione dell’immobile. La maggior parte di questa cifra è infatti destinata agli affitti, una voce su cui non possono agire e che rimane immutata a prescindere dall’evolversi nel tempo delle effettive esigenze di spazio dell’azienda. Svolgere un’estenuante attività di rinegoziazione dei contratti di fornitura per ottenere un risparmio di pochi euro al metro quadro è un’operazione che ha poco senso se si mantiene all’interno del proprio conto spese un edificio che genera costi ingenti e che, con un’operazione di riorganizzazione mirata, potrebbe tranquillamente essere dimesso o affittato a terzi. Da questo punto di vista il mercato immobiliare può fare ancora molto per venire incontro alle esigenze di flessibilità delle aziende, soprattutto studiando e mettendo in atto un sistema di flessibilità che consenta alle organizzazioni di pagare solo quanto effettivamente utilizzato, facilitando quindi quel processo di rapida espansione e contrazione che è divenuto conditio sine qua non per affrontare con successo l’attuale clima dei mercati. Facilitare la rapida dismissione e acquisizione dello spazio tra le aziende porterebbe a sua volta a ravvivare il mercato immobiliare, amplificandone le potenzialità.
Per creare un sistema del genere è necessario stabilire una maggiore e più stretta collaborazione tra le società di Property Management e quelle di Facility, un fattore che potrebbe davvero creare quella sinergia e quel “fare sistema” da più parti giustamente auspicato. La collaborazione di cui parliamo non deve però essere confusa con uno sconfinamento nell’altrui sfera d’azione, ma piuttosto concretizzarsi in uno scambio attivo di esperienze e punti di vista in modo che ognuno possa comprendere le esigenze dell’altro e quindi amplificare l’efficacia del proprio lavoro. Tutto ciò sarà a sua volta possibile solo grazie ad un aumento della professionalità media degli operatori coinvolti: Asset Manager, Property manager e Facility Manager. Tre figure, queste, che operano secondo logiche che sono e devono rimanere ben distinte se si vuole che la filiera del Real Estate possa muoversi e crescere in maniera armoniosa e senza rallentamenti. Aumentare la preparazione di chi svolge questi ruoli è un passaggio obbligato e di enorme importanza, e non è certo un caso, da questo punto di vista, se una delle attività su cui IFMA Italia ha puntato maggiormente nel corso degli anni sia proprio la formazione.
Il terzo passo che Facility Management e Real Estate possono compiere congiuntamente per recare benefici profondi a entrambi i mercati riguarda la sfera Pubblica. Il vastissimo patrimonio immobiliare a disposizione delle PA è, a livello internazionale, uno sbocco naturale per il mercato del FM, eppure, per quanto discusso da anni e con un alcune validissime eccezioni, questo passaggio stenta ancora a compiersi nel nostro Paese. Forse, perciò, è giunto il momento di non limitarsi a immaginare e illustrare i benefici di impiegare il FM in ambito Pubblico, ma di vederne gli effetti sul campo. A questo proposito sarebbe utile creare un tavolo comune di lavoro che riunisca le competenze dei Facility Manager, delle Società di FM e dei Gestori degli immobili pubblici e che non si limiti solo a dettare delle linee guida, ma che le metta in atto, dove tutti possono vederle, creando dei progetti pilota. Si tratterebbe, ad esempio, di trasformare la gestione di uno o più immobili pubblici di grandi dimensioni, come la sede di un Ministero, in un laboratorio dove impiegare un nuovo modo di gestire i servizi e dove sperimentare un diverso stile di ricorso al mercato, con una profonda rivisitazione del meccanismo dei capitolati di gara.
Il pubblico potrebbe così beneficiare per primo di un nuovo e più evoluto modello di gestione dei propri immobili e servizi, con vantaggi immediati in termini di efficienza e controllo dei costi. Si tratterebbe poi di modello unico e originale, creato espressamente per rispondere alle esigenze della PA, ma allo stesso modo capace di fare da guida ed esempio per il settore privato.
Allo stesso tempo il settore del FM vedrebbe finalmente dischiudersi le porte di un vastissimo mercato finora solo sfiorato. Questo porterebbe a un incremento deciso della dimensione media dei patrimoni gestiti dalle società di FM, fattore che a sua volta le porterebbe ad evolversi, abbandonando sempre più la mera erogazione del servizio per abbracciare quella dimensione analitico-strategica più consona al loro ruolo in un mercato di Facility Management realmente evoluto.
